Разорвать оковы: как продать ипотечную квартиру.

Если квартира куплена в ипотеку на 30 лет, это вовсе не значит, что все эти годы жилье менять нельзя. Продать «ипотечную» квартиру, конечно же, можно, однако процедура должна проходить с одобрения банка, кроме того, придется заручиться пониманием покупателя. 

По данным , ипотечные квартиры составляют порядка 7-10% предложений на «вторичке». Чаще всего хозяев такого жилья заставляют выйти на рынок личные обстоятельства: рождение ребенка, переезд, развод, неспособность погашать кредит. Независимо от обстоятельств, у владельца квартиры в ипотеке есть три возможных пути ее продажи. Все варианты схож в одном: ипотека никуда не «испарится», ее все равно нужно будет выплатить.

Вариант 1. Ипотеку погашает продавец

Квартира в ипотеке — это не полноценная собственность ее покупателя, юристы называют ее «собственностью с обременением». То есть «в комплекте» с квартирой покупатель получает бремя в виде дополнительного обязательства выплатить кредит, выданный на ее покупку. Обременение ограничивает право свободно распоряжаться квартирой, поэтому, прежде чем продать жилье, обязательство перед банком нужно выполнить. Или, как минимум, найти человека, который возьмет это на себя.

Сначала владелец ипотечной квартиры подыскивает покупателя. Затем собственник предлагает передать ему сумму, равную оговоренной стоимости квартиры. Покупатель платит за квартиру, продавец погашает кредит в банке, недвижимость находит нового владельца. Однако на практике покупатели, конечно, не передают средства малознакомым людям, опасаясь остаться без денег и квартиры.

Поэтому прежде всего с ними необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Участники соглашения описывают квартиру и обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи после того, как обременение с квартиры будет снято. В договоре указывается срок снятия обременения.

Вариант 2. Ипотеку погашает покупатель

Если покупатель не хочет передавать деньги продавцу, что весьма рискованно, он может погасить ипотеку за собственника самостоятельно. Правда, такая схема также опасна для покупателя, ведь продавец может отказаться переоформлять квартиру, как только банк снимет обременение. Однако на практике даже если это происходит, суд практически со сто процентной гарантией встанет на сторону покупателя. Но даже столкнувшись со столь безыскусным мошенничеством, покупателям придется ждать установления истины и возврата средств, поэтому такую схему продаж они не жалуют.

Вариант 3. Ипотеку переоформляют на покупателя

Чаще всего у покупателя нет достаточной суммы, чтобы погасить ипотеку на заинтересовавшую его квартиру. В этом случае продавцу придется продать не только квартиру, но и фактически саму ипотеку. Однако желания продавца и покупателя недостаточно: новый заемщик должен понравиться банку. Если он полностью подходит под все критерии надежного плательщика по выданному кредиту, сделку можно провести.

«В продаже ипотечной квартиры огромное значение играет психологический фактор, — Так или иначе, проводя такую сделку, рискует и покупатель, и продавец. Конечно, едва ли они потеряют все, но, если что-то пойдет не так по злому умыслу или из-за процедурных ошибок, продажа может затянуться, превратившись в одну большую проблему. Поэтому крайне важно, чтобы между покупателем и продавцом с самого начала возникли взаимопонимание, доверие и симпатия. Люди бывают разные, и иногда навести «личные» мосты между ними помогает риелтор — тонкий психолог, как правило. Поэтому, проводя подобные сделки, лучше обратиться к профессионалам, которые все правильно организуют и помогут наладить контакт между сторонами соглашения».