Покупка квартиры через агентство недвижимости

Для того чтобы начать непростой и многоступенчатый процесс покупки квартиры, необходимо сначала определиться в главном. Делать это самостоятельно или обратиться к профессионалам? В данной статье мы не будем описывать все подводные камни, подстерегающие покупателя при самостоятельном выходе “на охоту” за недвижимостью. Рассмотрим лишь положительные и отрицательные стороны работы с риэлторами, так как покупателю неизбежно придется сталкиваться с посредниками, даже если он решит все делать самостоятельно.

В сфере покупки-продажи недвижимости посреднические услуги предлагает огромное число фирм и частных риэлторов. Львиная доля всех жилых объектов реализуется и приобретается через профессиональных посредников. Поэтому очень важно знать, с кем из них стоит работать, кому именно отдать свое предпочтение, а с кем лучше не связываться.

Сразу хочется предостеречь от контактов с так называемыми частными риэлторами. Хотя в нашей стране лицензирование данного вида деятельности отменено в 2002 году, это не означает, что оказывать риэлторские услуги могут все подряд. Большинство частных риэлторов, не имея даже зарегистрированных ИП, занимаются незаконным предпринимательством, и не только не несут никакой ответственности за совершенные сделки, но и втягивают продавцов и покупателей в непрозрачные, как правило, незаконные схемы взаиморасчетов. Многие клиенты таких посредников думают, что они сэкономят на услугах риэлторов, ведь частник должен брать гораздо меньше комиссионных, чем агентство недвижимости. Это большое заблуждение. Зачастую комиссия частного маклера даже выше агентского вознаграждения легально работающей фирмы. Это объясняется тем, что частник не имеет большого потока клиентов и стремиться “заработать” сразу и много, а благодаря непрозрачности расчетов ему удается скрыть от клиентов размер своих комиссионных.

Некоторые покупатели ошибочно полагают, что можно избежать переплаты за приобретаемое жилье, если найти в интернете или других ресурсах квартиру от собственника. Дело в том, что все ликвидные объекты уже обработаны риэлторами, цены приведены в соответствие с рыночной конъюнктурой, с собственниками заключены договоры на реализацию, и эти объекты недвижимости выставлены на продажу через агентства. Цены на квартиры от собственников, продающих квартиры самостоятельно, часто завышены, потому что базируются на субъективном представлении собственников о рынке и способе решения своих жилищных проблем. Зачастую также за квартирами “от собственников” скрываются частные маклеры, представляющиеся друзьями и родственниками владельцев квартир, работающими “бесплатно”.

Очевидно, что качественно оказать услуги и дать гарантии безопасности не только продавцам, но и покупателям может только стабильно работающее агентство недвижимости, имеющее хорошую репутацию и штат профессиональных специалистов.

Выбор агентства недвижимости.

Для выбора надежной компании, которая сможет организовать успешную и безопасную сделку, покупатель должен определить для себя критерии, которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:

Период работы агентства. Значительный срок работы компании в сфере недвижимости (от 10 лет) характеризует ее, как опытного, конкурентоспособного и успешного игрока на быстро меняющемся рынке жилья. Очевидно, что такая фирма имеет постоянных клиентов, а значит, поддерживает высокий уровень качества оказываемых услуг.

Офис агентства. Месторасположение офиса, внутренняя обстановка помещения, рекламные вывески, все это играет немаловажную роль в выборе агентства, так как нередки случаи создания фирм-однодневок. Очень существенно наличие различных наград, грамот, дипломов, благодарственных писем от партнеров.

Количество сотрудников компании. Слишком большой штат сотрудников говорит о большой текучке и разнородности состава специалистов. Маленькая компания, где работает (3-5 человек) едва ли сумеет качественно оказать весь спектр услуг, особенно юридических. Оптимальным является агентство, или филиал сетевой риэлторской компании  численностью от 10 до 20 человек.

Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости в конкретном регионе приблизительно одинакова, она выражается либо в абсолютной величине, либо в процентах от цены объекта недвижимости. Сумма агентского вознаграждения обусловлена трудозатратами специалистов, стоимостью рекламно-маркетинговых мероприятий и не может быть слишком низкой. Если комиссия агентства явно занижена, это должно насторожить клиента. Завышение суммы комиссии может быть следствием повышенной сложности оказываемой услуги, либо недобросовестностью работников фирмы, в любом случае клиент вправе получить обоснование подобного завышения.

Официальный интернет-сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, и повышении эффективности работы, должна иметь собственный интернет-ресурс, содержащий сведения о контактах, режиме работы, сотрудниках, предлагаемых услугах, реализуемых объектах, акциях и новостях.

Отзывы об организации. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы. К отзывам нужно относиться критически, не следует слепо доверять положительным отзывам и принимать на веру негативные. А вот если о компании, оказывающей услуги, вообще нет никаких отзывов, это должно насторожить.

Юридическая проверка агентства. Клиент может самостоятельно осуществить проверку юридического статуса и текущего положения дел агентства. Для этого необходимо:

- Запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).

- Обратиться в налоговый орган, арбитражный суд, для выяснения наличия нарушений закона компанией, отсутствия статуса банкрота.

- Особое внимание стоит уделить договору, который покупатель заключает с фирмой. Заключение письменного, отвечающего всем требованиям закона документа гарантирует юридическую чистоту сделки.

- Важно уточнить проверяет ли агентство историю предлагаемых квартир, правомочия собственников, подлинность сведений. Обычно в штате работает юрист, который выполняет такие действия.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Как уже говорилось выше, многие покупатели отказываются от самостоятельного поиска объектов недвижимости и прибегают к услугам риэлторов. Это можно объяснить тем, что специализированные агентства являются профессионалами в своей области, и должны облегчить клиенту покупку квартиры, выполняя следующие задачи:

- Проведение постоянных консультаций по возникшим у клиента юридическим и техническим вопросам.

- Мониторинг цен на рынке недвижимости, подбор наиболее выгодных предложений.

- Организация процесса поиска, переговоров, нахождение вариантов, отвечающих пожеланиям покупателя.

- Рассмотрение возможных достоинств (недостатков) района, проверка состояния подъезда, квартиры.

- Уточнение вопроса о проживающих в доме.

- Согласование условий и проверка юридической чистоты сделки (подлинность документов, законность прав собственников жилья и полномочий их представителей).

- Сотрудничество с банками, помощь в получении ипотеки, кредитов на покупку объектов недвижимости.

- Юридическое сопровождение сделки, заключение договора купли-продажи, помощь при государственной регистрации права собственности.

- Профессиональная защита и отстаивание интересов клиента, учитывая его желания и потребности.

- Урегулирование возможных спорных ситуаций.

Состав риэлторской услуги при покупке недвижимости.

При работе в интересах покупателя риэлтор осуществляет следующие функции:

- выясняет ситуацию на рынке жилья, чтобы понять на какую именно квартиру может рассчитывать клиент, исходя из его предпочтений и финансовых возможностей;

- при нехватке денежных средств, ищет оптимальные варианты кредитования;

- определяется с удобным временем для просмотра объектов недвижимости;

- договаривается с продавцом о цене и иных условиях продажи квартиры;

- осуществляет проверку сведений, предоставляемых собственником, анализирует возможные риски;

- осуществляет подготовку необходимых для сделки документов, оформляет договор купли-продажи;

- проводит взаиморасчеты сторон (наличный расчет, использование банковской ячейки);

- следит за соблюдением прав клиента при совершении сделки у нотариуса;

- контролирует снятие с регистрации всех прежних жильцов приобретаемой квартиры;

- подготавливает, направляет и получает необходимый комплект документов для государственной регистрации права собственности.

Договор на оказание услуг по покупке недвижимости.

В РФ нет единого образца договора, заключаемого с агентствами недвижимости, поэтому каждая фирма по своему усмотрению определяет содержание и условия такого договора. Покупателям следует уделить особое внимание следующим моментам, которые обязательно должны быть отражены в договоре:

- Перечень услуг, которые агентство должно совершить для клиента, в каком объеме (рекламные, юридические, консультационные услуги).

- Соотношение прав и обязанностей сторон по договору, требования, возлагаемые на клиента должны быть выполнимыми и разумными.

- Вознаграждение за услуги должно быть четко прописано в денежном или процентном выражении, без возможности взимания скрытых комиссий.

- Срок договора, его расторжение и пролонгация должны быть определены.

- Положение о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о проделанной риэлтором работе, срок предоставления отчета.

- Пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время отказаться от услуг агентства, оплатив фактически понесенные расходы.

- Особенно внимательно следует прочитать надписи, прописанные мелким шрифтом, обычно так указывают информацию, касающуюся ответственности самого агентства.

- Не должно быть положений о запрете для покупателя общаться с продавцом, его представителями.

- Клиент не вправе обращаться к другим посредникам, за нарушение данного условия могут быть установлены высокие штрафные санкции.

- Если покупатель желает внести или исключить какие-либо положения договора, он имеет на это полное право.

- Изменения должны сразу вноситься в документ или быть зафиксированы письменно, как дополнительное соглашение или протокол разногласий.

Следует понимать, что даже самый обстоятельный и грамотный договор с агентством недвижимости, не дает 100% гарантии надежности сделки, риэлторы не могут проверить все мыслимые и немыслимые потенциальные риски. Защитить себя можно с помощью титульного страхования, которое гарантирует покупателю компенсацию возможной утраты прав на недвижимость. Агентство недвижимости может помочь покупателю обратиться в страховую организацию за получением полиса титульного страхования. Важное отличие титульного страхования от иных видов — это то, что оно защищает лицо от произошедших событий, но неизвестных на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заключение.

Сегодня покупка квартиры через агентство — это удобный и наиболее безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области и опытом работы на рынке недвижимости, гражданину будет крайне сложно пройти этот нелегкий процесс без помощи профессионалов.