Спорное соседство: работу магазинов в жилых домах могут ограничить

До 1 июня правительство должно разработать предложения об изменении законодательства, которое регулирует правила размещения в жилых многоэтажках объектов оказания услуг и торговли.

Размещение магазинов и объектов предоставления услуг в многоквартирных домах могут ограничить, говорится в поручениях президента, которые были даны в конце апреля по итогам обсуждения с представителями общественности реализации нацпроекта "Жилье и городская среда".

"С учетом ранее данных поручений представить предложения о внесении в законодательство Российской Федерации изменений, предусматривающих установление ограничений на размещение в многоквартирных домах объектов, связанных с торговлей и оказанием услуг, мешающих комфортному проживанию граждан в таких домах", - говорится в сообщении, опубликованном на сайте Кремля.

Ответственным за выполнение этой задачи назначен глава правительства Дмитрий Медведев. Доклад по этому поручению кабмин должен представить до 1 июня.

Напоминаем, что в середине апреля Владимир Путин подписал закон, запрещающий размещать хостелы в жилых помещениях. Закон запрещает использовать жилые помещения в качестве гостиницы или другого средства временного размещения. Оказывать гостиничные услуги можно будет только после перевода жилого помещения в нежилое. Помимо этого, помещение необходимо оснастить соответствующим оборудованием: звукоизоляцией номеров, противопожарными средствами, охранной сигнализацией, сейфами, средствами для уборки и санитарной очистки номеров. Закон вступает в силу 1 октября. Одна из причин появления такого закона – жалобы жильцов.

Редакция Вести.Недвижимость вместе с экспертами разбиралась, нужны ли такие ограничения, и как они могут сказаться на ритейле.

В настоящее время появляется все больше жилых комплексов, где изначально предусмотрена коммерческая составляющая на первых этажах здания, рассказывает консультант департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Кристина Мортина.

Как правило, эти помещения потом занимают сервисы и услуги, пользующиеся регулярным спросом у жильцов прилегающего района – салоны красоты, ремонт одежды и обуви, продуктовые магазины, фитнес-клубы, кафе, рестораны и многое другое.

Таким образом, размещая свои объекты на первых этажах ритейлеры (и другой бизнес) рассчитывают в первую очередь на жителей района или округа, на удовлетворение их потребностей и запросов. С одной стороны, это удобно самим жильцам (к примеру, не надо выезжать в гипермаркет, чтобы купить небольшой набор продуктов или аспирин), с другой стороны, это выгодно бизнесу – у него формируется своя локальная аудитория. Однако, не всегда такие объекты делают жизнь жителей дома комфортнее, а иногда и вовсе усложняют ее. Особенно, если на первом этаже расположился бар или магазин алкогольной продукции.

Изменения законодательства, ограничивающего размещение шумных и грязных заведений в многоэтажках, назрели объективно, считает эксперт рынка ЖКХ, руководитель инвестиционной компании "ДомКом Инвест" Александр Костюков.

Много лет назад, когда началось размещение магазинов, парикмахерских, поликлиник, детских садов и бытовых услуг в нежилых помещениях многоквартирных домов, местные власти хотели решить вопрос шаговой доступности социально-необходимых объектов для населения. Однако до сих пор нет норм, которые бы ограничивали размещение видов деятельности, мешающих проживанию граждан в многоквартирном доме.

По его мнению, утвержденные много лет назад СанПины в настоящее время слабо защищают людей от "хамства" коммерческих предприятий. Сегодняшние правила таковы, что без учета мнения жителей в одном доме могут одновременно работать три продуктовых магазина, две круглосуточные аптеки, парикмахерская, суши-шоп и салон красоты.

Практика показывает, что жильцы такого "замагазиненного" дома в первую очередь страдают от шумной загрузки-выгрузки товаров, отмечает Александр Костюков. По действующим правилам, эти работы должны производиться только с торца здания, не имеющего окон. Запрещены они и в ночное время. Особенно сильно страдают от шума жители домов, в которых работают круглосуточные заведения.

Вторым по распространенности нарушением является превышение допустимого уровня шума в жилых квартирах дома. Например, допустимый уровень дневного шума в квартире повышается даже от прокатывания одной тележки для перевозки товара в магазине или от стука каблуков по керамической плитке пола в офисе первого этажа.

Еще две проблемы, на которые обращает внимание эксперт, это загруженность дворов жилых домов личным транспортом работников магазина и неграмотность разделения коммунальных услуг.

"Поэтому если не утвердить новые правила, магазины и кафе продолжат и далее не обращать внимания на жалобы людей: на антисанитарию, на шумную работу грузчиков, неприятные запахи из шашлычной, громкую музыку из кафе, на крики нетрезвых посетителей пивных, на курение под окнами работников офиса", - считает он.

При этом, по словам руководителя направления стрит-ритейла СBRE в Москве Юлии Назаровой, доля ритейлеров общепита или продуктов, проблемных с точки зрения жильцов, в принципе минимальна.

"Такие ритейлеры уже испытывают большие лимиты в связи с ограничением времени для погрузки-разгрузки, а также получением разрешений для приточно-вытяжной вентиляции, и так другими. В связи с этим, приняв дополнительные правила запрета размещения в жилых многоэтажках объектов оказания услуг и торговли, девелоперы столкнутся с проблемами реализации этих помещений на первых этажах", - отмечает она.

Особенно это коснется квартир, так как жилые помещения в цоколе, особенно расположенные на первой линии проспектов и улиц с большим трафиком, которые вообще не пользуются спросом у покупателей, добавляет эксперт.

Однако определенные ограничения действительно имеют смысл, продолжает консультант департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield. Например, рестораны, открытые в жилых домах без специально организованной системы вентиляции, доставляют жильцам дискомфорт. Что касается остальных услуг, на мой взгляд, они не создают трудностей, а только улучшают обеспеченность местных жителей необходимой инфраструктурой.

"Ограничения могут привести к тому, что в жилых домах не останется общепита и ряда других арендаторов (в том числе и супермаркетов), а останутся только сервисные услуги, не требующий дополнительных технических оснащений жилых зданий", - отмечает Кристина Мортина.

Но цели закрыть объекты торговли и услуг в многоквартирных домах нет, есть цель сделать жизнь людей комфортнее, отмечает руководитель "ДомКом Инвест".

В нише "магазин у дома" работают почти все федеральные ритейлеры, и, прежде всего, именно они могут экономически пострадать при переходе на новые правила размещения их объектов торговли. Поэтому эти ограничения должны не выживать предпринимателей с наработанных мест, а мотивировать выполнять требования по защите прав жителей дома.

Нарушение этих правил должно стать экономически невыгодным для владельцев магазинов или кафе. Это могут быть, например, ограничения по уровню шума и психологического комфорта в жилых квартирах, который необходимо отслеживать перед выдачей разрешения на эксплуатацию объекта. За их несоблюдение нужно будет заплатить штрафы.

Следствием таких ограничений должен стать баланс доступности "магазина у дома" и комфорта проживания. Те предприниматели, которые заинтересованы в сохранении своей точки торговли, должны будут изменить бизнес-процессы, максимально учитывая интересы граждан.