Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя.

Решение квартирного вопроса – заветная цель многих семей. Но иногда покупатели квартиры с грустью понимают, что типовая планировка не соответствует их ожиданиям.

Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную – при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной.

Можно ли делать перепланировку без разрешения? 
Конечно, далеко не все перепланировки нужно фиксировать в госучреждениях.

Когда не нужно разрешение
Без согласований можно объединить туалет и ванную комнату, увеличить площадь кухни, соединив ее со смежной комнатой или пробить дверной проход в стене при условии, что изменения не затрагивают несущие стены. 

Не требуется разрешение на демонтаж встроенных ниш, антресолей и т. п. При желании и технической возможности можно расширить выход на балкон, удалив стену под окном, или переместить входную дверь внутрь коридора, образовав тамбур. 

Естественно не нуждается в разрешениях проведение косметического ремонта: поклейка обоев, укладка линолеума, ламината, а также установка кондиционера. 

На что нужно получить разрешение? 
Большинство действий, изменением внутреннего пространства жилплощади, предполагает получение специального разрешения. Более серьезные изменения придется оформлять в установленном законом порядке. 

Узаконить перепланировку нужно, если вы собираетесь: 
Демонтировать или пробивать проходы в несущих стенах.
Разбирать внешние стены.
Объединять жилые комнаты с санузлом.
Изменять системы отопления, водоснабжения, вентиляции.
Объединять помещения, демонтируя межэтажное перекрытие.
Дополнять конструкцию жилья перегородками из железобетона и иных тяжелых материалов.
Ограничения вводятся в тех случаях, когда изменения затрагивают целостность дома, ухудшают внешний вид здания, задевают интересы соседей, нарушают функционирование инженерных сетей.

Как согласовать перепланировку? 
Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо подготовить документы: 
Документ, подтверждающий право собственности.
Технический паспорт жилья.
Заявление установленной формы с описанием планируемых изменений (бланк выдается по месту обращения).
Проект перепланировки (2 экземпляра).
Письменное согласие жильцов квартиры на вносимые изменения.
Приведенный перечень действует на всей территории страны. Требование иных сведений противоречит действующему законодательству. Исключения составляют жилые помещения, представляющие историческую и культурную ценность. В этом случае перепланировка согласовывается территориальным отделением Министерства Культуры (с 2011 года его сотрудники отвечают за сохранность культурного наследия).

С собранными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию, где предоставленная информация изучается 45 дней.
После чего выдается разрешение на переустройство жилья (если, конечно, не нашли оснований для отказа). Срок действия этого документа 12 месяцев, после чего он утрачивает силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

После выполнения запланированных работ нужно посетить ещё ряд инстанций: 
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт – на его основание делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется свидетельство, подтверждающие право собственности
Если квартира приобреталась в ипотеку 
Изменение в ипотечной квартире допускается только с разрешения банка
Для этого нужно будет передать документы в банк:

Одобренный в БТИ план изменений.
Согласие от БТИ и управляющей компании.
Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия.
Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки.
Заявление в свободной форме.
Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет не внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствие со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.

Что будет, если не узаконить перепланировку? 
Чтобы избежать проблем с узакониванием перепланировки, лучше не делать её без предварительного согласования, ведь рано или поздно всё равно придётся согласовывать все изменения. 

Согласно законодательству РФ, а именно ст. 29 Жилищного Кодекса, уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.
Владелец жилья столкнется с необходимостью узаконить все изменения при попытке совершить сделки со своей квартирой: продать, передать в наследство, приватизировать, оформить договор дарения. Для сделки потребуется технический паспорт квартиры, в котором работник БТИ обязательно отметит все несанкционированные изменения красными линиями. 

Самое суровое наказание за незаконную перестройку – продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, это мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья отказывается убрать или узаконить внесенные изменения. Как правило, незаконная перепланировка влечет штраф от 2 000 до 2 500 рублей и наложение обязательства вернуть помещению прежний вид.

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой? 
При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ. 

Если же покупатель соглашается купить жилье с таким обременением – это веская причина для большой скидки, ведь будущему владельцу потребуется в дальнейшем потратить время и средства, чтобы узаконить дизайнерские решения бывшего владельца. 

Источник ПАО Сбербанк