Как не платить налог от продажи квартиры или уменьшить его

Задумываясь о продаже квартиры, многие собственники задаются не только вопросом, как быстрее и выгоднее реализовать своё жильё – их также интересует важный аспект уплаты налогов по результатам заключённой сделки, поскольку полученная сумма является доходом и, следовательно, должна быть задекларирована. Налог на доход физического лица в нашей стране составляет 13%, и при значительных суммах сделки его размер может стать ощутимым для личного бюджета. Укрытие от декларирования доходов приводит как к штрафу, так и к более серьезной уголовной ответственности, поэтому не стоит использовать незаконные пути продажи недвижимости – сэкономить на налогах вам поможет ряд легальных способов. В статье мы расскажем о том, кто и при каких условиях имеет право не платить налог от продажи квартиры, находящейся в собственности, а также каким образом можно уменьшить его сумму.

Сколько нужно владеть квартирой, чтобы выгодно ее продать?
В налоговых правилах предусмотрено понятие «минимального срока владения квартирой». Если квартира была в собственности дольше этого срока, то после ее продажи владелец не платит налоги по данной сделке.

Длительность минимального срока составляет от 3 до 5 лет и зависит от даты и способа получения квартиры в собственность.

При покупке квартиры до 1 января 2016 года минимальный срок составляет 3 года.

Мария П. купила квартиру в 2014 году и продала ее спустя 4 года в 2018 году. Таким образом, квартира находилась в собственности дольше минимального срока, и Мария П. освобождается от подачи декларации и уплаты налога.
Трехлетний минимальный срок владения жильем распространяется также на собственников, наследовавших, приватизировавших или получивших в дар свои квартиры после 1 января 2016 года.

В иных случаях приобретения квартиры, в первую очередь, при ее покупке позднее указанной даты, минимальный срок владения объектом недвижимости составляет уже 5 лет.

Анатолий К. купил квартиру в мае 2016 года и продал ее в марте 2019 года. Поскольку данное жилье не является наследством, и на момент сделки Анатолий К. будет владеть ею менее положенного срока, он обязан заполнить декларацию и заплатить налог.
Сколько можно сэкономить?
Если до окончания минимального срока владения квартирой после ее покупки собственник решает ее продать, то он обязан заплатить налог в 13 % лишь от суммы, составляющей разницу между ценой продажи и покупки. Чтобы подтвердить расходы, необходимо вместе с декларацией предоставить оба договора: более ранний о покупке квартиры и актуальный о продаже.

Дмитрий С. в октябре 2017 года купил квартиру стоимостью 6,5 млн рублей, а в июле 2018 года продал ее за 7,2 млн рублей. Сумма налога в этом случае составит 91 тыс. рублей и будет начислена с разницы в цене, составляющей 0,7 млн рублей (7,2 млн рублей – 6,5 млн рублей = 0,7 млн рублей х 13% = 91 тыс. рублей).
В случае, если владелец продаёт квартиру дешевле, чем купил, то налог он не платит. Но, по закону, собственник обязан заполнить декларацию, отражающую данное соотношение доходов и расходов.

Ольга В. в конце 2016 года купила квартиру стоимостью 2,4 млн рублей, а в начале 2019 года продала ее за 2,2 млн рублей. Поскольку доход оказался ниже затрат, Ольга В. не должна платить налог после заполнения декларации.
Для предотвращения мошенничества с искусственным занижением цены на продаваемую квартиру, законом предусмотрена следующая схема: если налогооблагаемая сделка по продаже квартиры составила менее 70% от ее кадастровой стоимости, то налог с продажи будет рассчитан от данной суммы.

Что такое налоговый вычет?
Налоговый вычет – еще один законный способ уменьшения налога путем вычета части средств из налогооблагаемой базы. При продаже недвижимости ежегодная максимальная сумма такого вычета составляет 1 млн. рублей на человека. Если квартира приобретена в собственность по долям, то каждый владелец доли при продаже квартиры может применить данный налоговый вычет.

Григорий М. наследовал квартиру и продал ее через пару месяцев за 4,3 млн рублей. Пользуясь правом на стандартный налоговый вычет, он заплатил 429 тыс. рублей вместо 559 тыс. рублей (4,3 млн рублей – 1 млн рублей) х 13% = 429 тыс. рублей).
Если в течение одного года собственник продает две квартиры, за одну из них необходимо заплатить налог в полном объеме.

Можно выбрать наиболее выгодный способ уменьшения налога
Сократить сумму налога можно с помощью одного из вышеуказанных способов – применив налоговый вычет или схему «доходы/расходы». Сочетать оба способа нельзя. Владелец квартиры имеет право выбрать максимально экономичный.

Анастасия П. купила квартиру за 2,3 млн рублей в марте 2017. В январе 2019 она продает ее за 2,5 млн рублей. Воспользовавшись способом уменьшения налога за счет разницы между расходами и доходами, она заплатит налог в размере 26 тыс. рублей (2,5 млн рублей – 2,3 млн рублей) х 13% = 26 тыс. рублей). Если же Анастасия П. использует право на стандартный налоговый вычет, то заплатит налог в размере 195 тыс. рублей (2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс. рублей). Очевидно, что первый способ в данном случае гораздо выгодней.

В целом, пользуясь своими законными правами, можно значительно уменьшить сумму налога от продажи квартиры или вовсе не платить его. Если же вы в ближайшее время не планируете продавать свое жилье, на нем можно заработать, сдав в аренду. Найти хороших жильцов и оформить с ними безопасную сделку вам помогут в надежном сервисе.