Налоговый вычет при покупке квартиры

Для того, чтобы при покупке квартиры воспользоваться такой налоговой льготой, как имущественный налоговый вычет, необходимо прежде всего ответить себе на ряд связанных с данной процедурой вопросов.

1.      Что такое имущественный налоговый вычет?

2.      Кто имеет право на налоговый вычет?

3.      Какую сумму налогового вычета можно получить при покупке недвижимости?

4.      Как получить налоговый вычет?

ЧТО ТАКОЕ НАЛОГОВЫЙ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ?

Имущественный налоговый вычет - это установленная законом сумма, снижающая издержки покупателя на приобретение жилья, будь то дом, квартира, комната или участок под индивидуальное жилищное строительство. Применение имущественного налогового вычета регулируется ст. 220 налогового кодекса РФ, а также пояснительными письмами ФНС и Минфина.

Суть налогового вычета – возврат покупателю государством в лице ФНС 13% средств, потраченных на приобретение жилья. Причем данный возврат распространяется и на недвижимость, приобретенную в ипотеку, в этом случае кроме цены покупки учитываются и уплаченные банку проценты по кредиту. Однако нельзя получить 13% от любой суммы, потраченной на покупку недвижимости, так как размер денежной компенсации от государства лимитирован.

КТО ИМЕЕТ ПРАВО НА НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ?

Имущественный налоговый вычет при покупке жилой недвижимости в России имеет право получить официально работающий гражданин РФ, за которого работодатель отчисляет в бюджет НДФЛ по ставке 13%. Иностранные граждане могут получить налоговый вычет, если они являются налоговыми резидентами РФ (п.3 ст. 210 НК РФ). Если человек работает в нескольких местах, то его доходы по каждому месту работы суммируются. Помимо зарплаты для налогового вычета учитываются доходы от сдачи в аренду имущества, продажа жилья или транспорта. Налоговый вычет может получить также индивидуальный предприниматель, применяющий общую систему налогообложения

Не имеют права на налоговый вычет безработные и пенсионеры, поскольку у них отсутствуют доходы, облагаемые 13-ти процентным налогом. По этой же причине нельзя возместить НДФЛ и бизнесменам, находящимся на патенте, применяющим упрощенную систему налогообложения или платящим вмененный налог.

Внимание! Дивиденды, хотя и облагаются подоходным налогом в размере 13%, в качестве налоговой базы для имущественного вычета при покупке квартиры не засчитываются (Письмо Минфина России от 15.04.2014 г. №03-04-06/17162).

Получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку возможно только если сам покупатель оплатил стоимость квартиры и уплачивает проценты банку. Если же за него платит работодатель, то вычет в этом случае не положен. Не удастся получить налоговый вычет и за недвижимость, приобретенную у супруга, ребенка, родителя, опекаемого (ст. 105.1 НК РФ). Также нельзя воспользоваться вычетом при покупке недвижимого имущества исключительно за счет сертификатов и субсидий. Если при покупке жилья частично использовались средства материнского капитала, либо других сертификатов, тогда вычет положен только с суммы, уплаченной сверх дотационных средств.

Обращаем внимание! Имущественный налоговый вычет предоставляется только на недвижимость, приобретенную в России!

КАКУЮ СУММУ НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ МОЖНО ПОЛУЧИТЬ?

Размер налогового вычета при покупке жилья зависит от двух составляющих:

1.      Даты государственной регистрации права собственности на недвижимость.

2.      Формы оплаты приобретаемой недвижимости: без использования ипотеки и с помощью ипотечного кредита.

Рассмотрим самый распространенный вариант приобретения недвижимости – покупку жилья с использованием ипотечного кредита. Подразумевается, что покупателю банком предоставлен именно целевой кредит на приобретение определенного объекта недвижимости, который передается в залог банку до момента полного погашения кредита покупателем.

Для недвижимости, права на которую были зарегистрированы до 1 января 2014 года, действуют следующие правила получения имущественного налогового вычета:

- Налоговый вычет в размере 13% предоставляется как на средства, уплаченные за покупку недвижимости, отраженные в договоре купли-продажи, так и на проценты, уплаченные банку.

- Максимальная сумма денежных средств, потраченных непосредственно на покупку жилья, с которой производится налоговый вычет, составляет 2 миллиона рублей.

- Сумма процентов, уплаченная банку в погашение кредита, с которой можно  получить налоговый вычет, верхнего порога не имеет.

- Налоговый вычет можно получить на приобретение только одного объекта недвижимости. Если покупателю не удалось реализовать вычет в полном объеме, то в дальнейшем он не может ни использовать оставшийся вычет, ни снова заявить свое право на возврат подоходного налога при покупке другой недвижимости.

- Такое же правило действует и по процентам по кредиту – их можно предъявить государству полностью, но только один раз по одному объекту.

Как видим, для покупателей дорогостоящего жилья в ипотеку данные правила были очень выгодны. А вот для тех, кто приобрел квартиру по цене меньше 2 миллионов рублей, отсутствовала возможность получить налоговый вычет в полном объеме. 

Если право собственности на недвижимость возникло после 1 января 2014 года, то правила получения налогового вычета таковы:

- Максимальная сумма денежных средств, уплаченных непосредственно на покупку жилья, с которой производится налоговый вычет, так же составляет 2 миллиона рублей. Однако возможность получения налогового вычета теперь не ограничена одним объектом. Покупатель имеет право получит вычет в размере 13% от 2 миллионов рублей (260 тысяч рублей), потраченных на приобретение нескольких (без ограничения количества) объектов недвижимости.

- А вот проценты по ипотеке для расчета налогового вычета с начала 2014 ограничены максимальным размером, который равен 3 миллионам рублей. И данный вычет можно реализовать только по одному объекту недвижимости, остаток налогового вычета по процентам нельзя использовать при покупке следующей квартиры.

- Если супруги приобрели жилье в совместную собственность, то максимальный вычет в 2 миллиона рублей доступен каждому супругу. Супруги могут использовать положенные им вычеты в любой пропорции, даже 0% и 100% - то есть один супруг заявляет право на вычет, а второй – нет (письмо Минфина РФ от 08.04.2015 г. №03-04-05/19849). Вычет по процентам за кредит распределяется так же, как и вычет по самой квартире.

Если квартира приобретена в долевую собственность членов семьи, то родители  вправе получить вычет за долю несовершеннолетних детей (согласно п. 6 ст. 220 НК РФ), а сами дети, после достижения совершеннолетия смогут воспользоваться правом на вычет уже на покупку собственной недвижимости. Вычет за долю ребенка могут получить и другие родственники - участники долевой собственности.

В сумму расходов для получения налогового вычета при покупке квартиры можно включить затраты на достройку и отделку, но только в случае, если в договоре приобретения недвижимости есть условие, что квартира покупается без отделки. А вот затраты на перепланировку или реконструкцию объекта недвижимости ФНС к сумме вычета не прибавит, как не примет в расчет и расходы на бытовую технику, мебель, освещение.

КАК ПОЛУЧИТЬ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ?

Покажем алгоритм получения имущественного налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку.

Покупатель заключил ипотечный договор с банком и приобрел квартиру. После регистрации праве собственности на квартиру можно собирать документы для получения налогового вычета.

Внимание! Получить налоговый вычет на проценты по ипотечному кредиту нельзя сразу на всю сумму процентов, которые покупатель должен будет заплатить банку. Вычет дается только с суммы фактически произведенных расходов за налоговый период!

Налоговый вычет при покупке квартиры можно получить двумя способами:

1.    В налоговой инспекции. По окончании календарного года необходимо подать документы в ИФНС (список документов приведен ниже). Если за налоговый период удержано НДФЛ меньше, чем сумма налогового вычета, то в следующем году снова нужно подавать документы в инспекцию и получать часть вычета. И так до тех пор, пока вычет не будет полностью исчерпан.  Если покупатель обратился за налоговым вычетом спустя несколько лет после покупки квартиры, то можно затребовать к возмещению сумму НДФЛ, уплаченную за три года (истекший и два предыдущих).

2.    Непосредственно у работодателя.  Такая возможность появилась у граждан с 2015 года. Получив в ИФНС уведомление, работник предоставляет его работодателю и тот перестает удерживать подоходной налог с работника до тех пор, пока не закончится календарный год или не исчерпается вычет. При смене места работы необходимо получить уведомление для нового работодателя. Налоговый вычет можно получать не только по основному месту работы, но и по совместительству.

Замечание! Сдать документы в ИФНС для получения вычета у работодателя можно сразу же после государственной регистрации права собственности на квартиру. А вот для получения вычета в налоговой инспекции нужно дождаться конца календарного года.

Получать вычет в ИФНС удобно тем, что деньги приходят на банковский счет налогоплательщика одной суммой. А пользоваться вычетом у работодателя –  это значит фактически увеличивать свою ежемесячную заработную плату на 13%. И тот, и  другой способ предполагает ежегодный сбор и предоставление документов в налоговую инспекцию до тех пор, пока не будет полностью исчерпан причитающийся налоговый вычет.

Обратите внимание! Возврат подоходного налога происходит только с сумм официальной зарплаты. На получаемые от работодателя деньги «в конверте» налоговый вычет не распространяется.

Документы для получения налогового вычета при покупке квартиры.

Не важно каким способом решил воспользоваться покупатель для получения налогового вычета. В любом случае, ему необходимо предоставить налоговой инспекции следующие документы:

·       декларация по форме 3-НДФЛ, в которой фиксируются данные о доходах за налоговый период и произведенных расходах на покупку квартиры;

·       справки по форме 2-НФДЛ с каждого места работы, подтверждающие доходы налогоплательщика, совпадающие с данными в декларации;

·       заявление на получение имущественного вычета с указанием реквизитов для перечисления денег (при получении вычета в инспекции);

·       заявление на получение уведомления для работодателя (если вычет получается по месту работы);

·       паспорт покупателя квартиры;

·       ИНН покупателя (требуют некоторые инспекции, рекомендуем иметь при себе);

·       свидетельство о браке – если имущество приобретено в совместную собственность супругов;

·       свидетельства о рождении или паспорта несовершеннолетних детей – при получении вычета за долю ребенка;

·       документы, подтверждающие право собственности на жилье;

·       документы, подтверждающие оплату квартиры по договору;

·       кредитный договор с банком (при использовании ипотеки);

·       документы, подтверждающие оплату процентов по ипотеке;

·       справка о том, что квартира находится в залоге у банка и по кредиту есть непогашенная сумма.

Важно! Налоговому инспектору предъявляются оригиналы перечисленных документов, а остаются в ИФНС только оригиналы заявлений, деклараций и справок, а также заверенные копии остальных документов.

Документы для получения налогового вычета при покупке недвижимости могут проверяться не более 3 месяцев. Затем в десятидневный срок ИФНС уведомляет покупателя о результатах проверки. Если все документы в порядке, то покупатель получает уведомление для работодателя или сообщение о том, что в течение месяца произойдет зачисление денег на указанный в заявлении банковский счет.

Путем предоставления налогового вычета государство старается облегчить финансовое бремя налогоплательщиков и стимулировать население улучшать свои жилищные условия. Мы надеемся, что данная статья поможет гражданам воспользоваться своим правом на налоговый вычет при покупке жилья.